مدل اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر در اطاله دادرسی

بخشی از اطاله دادرسی و بار پرونده دادگاه‏ها ناشی از برخی رویه‌‏های رسیدگی به دعاوی در دادگاه‏های حقوقی است که رسیدگی اولیه قضایی را به عنوان یک اصل قلمداد می‏کند.

در حالی‏ که با الگوبرداری از قانون روابط موجر و مستاجر و کارآمدسازی استفاده از دستور اجرا (به جای حکم) ، می‏توان اطاله دادرسی را تا حد زیادی کاهش داد.

 نحوه تشخیص رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر

 به گزارش کافه حقوق، یکی از ضعف‏های قانون‏ سابق در خصوص روابط موجر (صاحب ملک) و مستاجر، مربوط به نحوه تشخیص وجود این رابطه حقوقی است که رویه رسیدگی قضایی را بیشتر تحت‏ الشعاع قرار می‏داد و موجر باید بیشتر وقت و هزینه‏ خود را صرفا برای اثبات این موضوع که متصرف ملک، همان مستاجر است، صرف می‏کرد.

قانونگذار در سال 1374 به منظور برطرف کردن این ضعف، تشریفات تنظیم اجاره‏نامه عادی را در اصلاح قانون «روابط موجر و مستاجر» مشخص کرد.

بر اساس ماده 2 این قانون، «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود، گواهی شود.»

پیش‌بینی چنین تشریفاتی در قانون به این دلیل است که دادگاه بر مبنای آن بتواند اصل وجود رابطه حقوقی را تشخیص دهد و تنها به بررسی آثار آن بپردازد و بتواند بر پایه مفاد آن سند و پس از ارزیابی شکلی، دستور تخلیه صادر کند.

 حذف رویه زاید در اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر

تا قبل از تصویب این قانون، مستاجر در پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نمی‏کرد و موجر باید از طریق شکایت در دادگاه ابتدا ثابت می‏کرد که فرد متصرف، مستاجر است و سپس حکم تخلیه می‏گرفت.

اما در اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر چنین رویه زایدی در دعاوی مربوطه حذف شد که دستاورد بزرگی برای قانونگذار تلقی می‏شود.

قبل از اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1374، تخلیه ملک اجاره‏شده منوط به پایان رویه رسیدگی در دادگاه و اخذ حکم تخلیه بود اما این رویه در سال 1374 اصلاح شد و به منظور رفع نگرانی موجر از تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره، عنوان شده است که بنا به تقاضای مالک (موجر) در پایان مدت اجاره، در صورتی که  اجاره‏نامه رسمی باشد تخلیه ملک توسط دایره اجرای ثبت (مستقر در ادارات ثبت) ظرف یک هفته انجام می‏شود.

در صورتی که اجاره‏نامه عادی باشد نیز تخلیه ملک ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه و به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

قابل ذکر است که هر گونه ادعای احتمالی مستاجر مبنی بر داشتن حقی نسبت به ملک یا مالک نمی‏تواند مانع اجرای دستور تخلیه شود.

بر اساس ماده 5 قانون مذکور، «چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه‌شده از سوی موجر، مدعی هر گونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم ‌کند و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده، حکم مقتضی صادر می‏شود.»

با توجه به اینکه شروع به رسیدگی در دادگاه منوط به تقدیم دادخواست است و رسیدگی به دادخواست، آیین دادرسی ویژه از جمله احضار دو طرف و رسیدگی به دلایل مدعی و دفاع‏های منکر را دارد که احتمال می رود ماه‏ها طول بکشد، یکی از مهمترین ابتکارات قانونگذار در قانون جدید روابط موجر و مستاجر، این است که دستور اجرا را در شمار دستورهای اجرایی یا موقت دادگاه آورده و آن را حکم، تلقی نکرده ‏است.  همچنین مطابق ماده 3 آیین‏نامه اجرایی این قانون، رسیدگی به درخواست تخلیه توسط مقام قضایی نیازمند تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی نیست.

بنابراین مقام قضایی باید پایان مدت اجاره را از روی مفاد سند احراز کند و دستور تخلیه بدهد.

با توجه به آنچه گفته شد، از انباشت پرونده در دادگاه‏ها و آثار اقتصادی و اجتماعی آن نیز جلوگیری  می شود.