بدون مبایعه نامه و صرفا با وکالت نامه معامله نکنید

بسیاری از اوقات در روابط اجتماعی به دلیل در سفر بودن یا دوری از وطن، کهولت سن و نیز به علت آشنایی نداشتن با مسایل قانونی در شیوه مراجعه به بانک‌ها، ادارات و سازمان‌های دولتی و چگونگی طرح دعوی در مراجع قضایی و ثبتی و نیز روش برخورد با مراجع عمومی مانند شهرداری‌ها، ضرورت دارد که به قول معروف «کار به دست اهلش سپرده شود» و در اینجا است که نقش وکیل در زندگی اجتماعی بسیار پر رنگ می‌شود.

   حدود اختیارات وکیل

مطابق قانون مدنی، وکالت به عقدی اطلاق می‌شود که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌کند بنابراین اثر اصلی عقد وکالت، نیابت است.

به این صورت که شخصی (موکل) شخص دیگری را (وکیل) نایب خود برای انجام کاری قرار می‌دهد تا از جانب وی موضوع وکالت را انجام دهد.

امروزه به دلیل جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده اولاً عقد وکالت به صورت کتبی منعقد می‌شود و یک نسخه از آن در اختیار موکل و نسخه‌ای دیگر در اختیار وکیل قرار می‌گیرد.

ثانیاً از آنجایی که بسیاری از مراجع اداری، وکالت منعقد‌شده با سند عادی را نمی‌پذیرند، علی‌الاصول در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

ثالثاً به موجب قوانین دیگری از جمله قانون استقلال کانون وکلای دادگستری، اعطای وکالت برای مراجع قضایی، مقید به داشتن پروانه مخصوص وکالت نیز است.

بحث حاضر ناظر به آن دسته امور خارج از دادگستری است که وکالت کاری لقب دارد و به انواع گوناگونی تقسیم می‌شود.

از جمله انواع وکالت‌های کاری، دسته‌ای از معاملات مانند زمین، مغازه و مستغلات همچنین خودرو است که خرید و فروش آنها بدواً در قالب تنظیم بیع‌نامه‌های عادی یا رسمی شکل می‌گیرد.

به این معنا که با جاری شدن صیغه ایجاب و قبول، نقل و انتقال شرعی صورت می‌پذیرد اما برای انجام تشریفات عقد شامل اخذ مفاصاحساب‌های شهرداری، دارایی و نیروی انتظامی و در نهایت صدور سند رسمی در دفا‌تر و ادارات اسناد رسمی و پلیس راهور، وکالتی حاوی تمامی اختیارات می‌شود؛ به‌طوری که موکل را از حضور در مراجع مذکور در مراحل انتقال سند بی‌نیاز می‌کند.

   وکیل اختیار هرگونه تصرف در موضوع وکالت را دارد

بنابراین وکیل اختیار هر گونه تصرفات در مورد موضوع وکالت مأخوذه از سوی موکل را دارد که به او اختیار هر گونه نقل و انتقال اموال اعم از خرید و فروش به هر مبلغ و به هر شخص ولو به خود را می‌دهد که اصطلاحاً به آن وکالت مملک گفته می‌شود.

دسته دوم شامل وکالت‌نامه‌هایی است که ناظر بر فروش و نقل و انتقال اموال نمی‌شود. به همین دلیل اگر وکیل بر خلاف اختیارات یا عرف و عادت، اقدام به انجام مورد وکالت کند، در اصطلاح غبطه و مصلحت موکل را رعایت نکرده است.

به طور مثال اگر بازماندگان متوفی بخواهند برای انجام امور اداری و مالیاتی مربوط به ارث، به یکی از وراث اختیار اعطا کنند، باید این امر را در وکالت‌نامه تصریح کنند تا امر وکالت فقط شامل امور اداری مانند اخذ مفاصاحساب مالیاتی شود.

در واقع این متن وکالت‌نامه است که مبین ماهیت وکالت اعطایی، حدود اختیارات و انعکاس‌دهنده اراده مشترک طرفین آن خواهد بود.

در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه با توجه به اینکه قرارداد وکالت قابل انحلال است، چگونه این نوع از وکالت بلاعزل می‌شود؟

در پاسخ باید گفت این امر در دفا‌تر اسناد رسمی، در ضمن یک عقد لازم‌الاجرا صورت می‌پذیرد تا آثار آن مستحکم شود.

   اقاله یا تفاسخ

اما شیوه‌های دیگر این است که در صورت تمایل به اقدام به فسخ وکالت، باید از انعقاد وکالت بلاعزل خودداری شود و در صورتی که اراده بر این باشد که صرفاً موکل حق فسخ داشته باشد و نه وکیل، لازم است وکالت ضمن عقد خارج لازم و به صورت بلاعزل تنظیم شود، مگر اینکه برای انجام مورد وکالت حسب توافق طرفین مدتی به طور مثال سه ماه یا یک سال مقرر شده باشد که با انقضای مدت، وکالت هم خاتمه می‌یابد.

بدیهی است با رضایت طرفین در هر زمان می‌توان به وکالت خاتمه داد که این عمل اقاله یا تفاسخ نام دارد.

   انفساخ وکالت در صورت فوت و دیوانگی هر یک از طرفین

نکته دیگر این است که در صورت فوت یا بروز دیوانگی و سفاهت در هر یک از طرفین عقد، وکالت خود به خود از بین می‌رود و به اصطلاح منفسخ می‌شود، حتی اگر وکالت بلاعزل نیز باشد، در این صورت آثار آن از بین می‌رود.

بنابراین اگر موکلی که وکالت داده است، آلزایمر بگیرد، در واقع او محجور شده است و آثار وکالت از بین می‌رود.

به همین دلیل توصیه می‌شود که فقط برای امور اداری از وکالت استفاده شود و اگر ملک یا خودرویی به صورت وکالتی خریداری می‌شود، هر چه زود‌تر به سند قطعی تبدیل شود.

بدیهی است چنانچه معلوم شود هر یک از این عوامل در زمان انعقاد وکالت موجود بوده، عقد از ابتدا باطل بوده و به اصطلاح بر خلاف فسخ که اثر آن به آینده است، بطلان اثر قهقرایی دارد.

اگر شخصی به دیگری وکالت بلاعزل دهد که خودروی وی را بفروشد، اما بلافاصله خودش اقدام به فروش آن کند، این معامله اعتبار قانونی دارد.

زیرا موکل حق دارد انجام هر عملی را که به دیگری اختیار داده است، خود رأساً انجام دهد بنابراین بلاعزل بودن وکیل مانع از انجام عمل مورد وکالت نمی‌شود.

پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که اگر در هنگام فروش یک باب مغازه در پاساژی که هنوز فاقد سند رسمی است، علاوه بر تنظیم قرارداد عادی، به خریدار وکالت بلاعزل داده شود که برای انجام مقدمات تنظیم سند شامل رفع خلاف شهرداری و اخذ مفاصاحساب مالیاتی و نتیجتاً برطرف شدن موانع ثبتی اقدام کند تا بتواند متعاقباً در دفترخانه به نام خود سند رسمی تنظیم کند، فروشنده باز هم اختیار انتقال ملک را به دیگری دارد؟

پاسخ این پرسش منفی است زیرا به دنبال تنظیم مبایعه‌نامه، خریدار مالک مغازه شده و عمل فروشنده جرم محسوب می‌شود و به لحاظ اینکه با حقوق خریدار در تعارض است، به اتهام فروش مال غیر، قابل تعقیب بوده و معامله بعدی نیز باطل خواهد شد.

در واقع این وکالت‌نامه به عقد دیگری گره خورده است و چنانکه در بالا در وکالت مملک توضیح داده شد، به منظور بی‌نیازی از حضور فروشنده در مراحل صدور سند رسمی که ممکن است چند سالی به طول انجامد، تنظیم شده است.

   بیع‌نامه عادی مهمتر از وکالت‌نامه‌ رسمی

با این توصیف ملاحظه می‌شود که اهمیت بیع‌نامه عادی از وکالت‌نامه‌ای که به صورت رسمی منعقد شده، بیشتر است.

فرض دیگری که مطرح می‌شود، این است که چنانکه قرارداد بیع، شفاهی بسته شده باشد و در عین حال وکالت‌نامه‌ای در دست خریدار باشد، وی (خریدار) باید بدواً از طریق دعوای حقوقی در دادگستری به خواسته احراز وقوع عقد بیع، اثبات مالکیت کند و چنانچه دادگاه از مفاد وکالت‌نامه، ارکان بیع را تشخیص دهد، از امتیازات آن بهره‌مند شود.

همچنین در صورتی که در فاصله بین انعقاد بیع اعم از شفاهی یا کتبی تا محضر، فروشنده فوت کند، با توجه به اینکه وکالت‌نامه مذکور بر اثر فوت فروشنده فاقد اعتبار می‌شود، خریدار حق مراجعه به وراث را دارد و در فرض استنکاف از حضور در دفترخانه و ارایه گواهی حصر وراثت، از طریق مراجع قضایی ملزم به انجام تشریفات عقد خواهند شد.

   حقوق خریدار آپارتمان در رهن بانک از طریق وکالت‌نامه

یکی از انواع وکالت‌نامه‌ها، مربوط به خرید آپارتمان در رهن بانک‌ است.

بدین صورت که به طور مثال فردی به قصد خرید آپارتمانی در بانک مسکن سپرده‌گذاری می‌کند اما در هنگام سررسید وام، تصمیم به انتقال امتیاز خود به دیگری می‌گیرد.

در این فرض بانک کسی را طرف خود می‌شناسد که با وی قرارداد بسته است و کاری به منتقل‌الیه یا خریدار وام ندارد.

یکی از کاربردهای وکالت همین است که وکالت‌نامه‌ای بلاعزل بین وام‌گیرنده و خریدار وام تنظیم می‌شود تا پس از پرداخت اصل و سود بانک، خریدار حق داشته باشد با استهلاک بدهی، سند رهنی بانک را آزاد و آپارتمان موصوف را به نام خود کند.

اساساً در رهن بودن ملکی مانع از واگذاری آن به غیر نیست، منوط به اینکه اولاً در هنگام تنظیم قرارداد، خریدار از «در رهن بودن ملک» مطلع شود و ثانیاً به مظور حفظ حقوق بانک قبلاً اجازه و موافقت آن گرفته شده باشد.

   تکلیف خریدار در صورت فوت هر یک از صاحبان وام

با وجود وکالت بلاعزل، چنانچه هر یک از صاحبان وام فوت کنند، تکلیف خریدار چیست؟

اثر بلاعزل بودن وکالت صرفاً پایبندی طرفین به مفاد آن، تا پایان جریان نقل و انتقال و جلوگیری از اعمال حق فسخ است.

از آنجایی که وکالت عقدی جایز است، با فوت صاحب وام، آثار آن از بین می‌رود اما همانطور که در بالا اشاره شد، خریدار فقط حق مراجعه به وراث انتقال‌دهنده امتیاز را دارد.

   ضرورت استعلام اعتبار وکالت‌نامه

در معاملات کلان از طریق وکالت‌نامه ضرورت دارد قبل از انجام معامله، اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده سند، کتباً استعلام شود.

مبایعه‌نامه و وکالت‌نامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند و هرگز بدون مبایعه‌نامه و صرفاً به اعتبار تنظیم وکالت‌نامه مبادرت به انجام معامله نکنید. همچنین برای پیشگیری از سوءاستفاده در آینده، دقت شود که وکالت‌نامه صادره محدودیت زمانی نداشته باشد.

   اجتناب از انجام معامله به واسطه وکالت‌نامه‌های کلی

از انجام معامله به واسطه وکالت‌نامه‌های کلی که مربوط به اموال منقول وغیرمنقول موکل باشد یا اینکه موکلان افراد متعددی مانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب شود.

در صورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک در رهن بانک‌ها در کمترین زمان نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام شود.

نکات مورد نیاز در تنظیم سند وکالت بلاعزل

چنانچه معامله ازطریق تفویض وکالت انجام شود، وکالت‌نامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، به دقت مطالعه شود تا مشخص شود وکیل دارای اختیارات کامل و بلاعزل است.

در تنظیم سند وکالت بلاعزل، از آنجایی‌ که موکل حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده و شخصاً نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا به طور صریح در وکالت‌نامه قید شود که موکل حق دخالت و اجرای آن را از خود سلب و ساقط نکرده است.