مقررات توقیف و فروش اموال غیرمنقول در اجرای احکام مدنی

فروش اموال غیرمنقول یکی از مهمترین مراحل اجرای احکام مدنی به شمار می‌رود. این گروه از اموال به لحاظ نوع استفاده از آن که در حوزه شهری معمولاً برای سکونت و کسب و پیشه و در مناطق روستایی علاوه بر این موارد، برای کشت و زرع مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد، از اهمیت زیادی برخوردار بوده و به همین دلیل، مقررات ویژه‌ای برای آن پیش‌بینی شده است.

قرار گرفتن مسکن مورد نیاز محکوم‌علیه در ردیف مستثنیات دین و شرایط مخصوص توقیف و فروش اموال غیرمنقول در قانون اجرای احکام مدنی، نشان‌دهنده نگاه ویژه مقنن، به این بخش از اموال محکوم‌علیه بوده و همین دیدگاه موجب شده است پس از مزایده و فروش اموال غیرمنقول، در مورد تسلیم آن به برنده مزایده، رویه‌های مختلفی در مراجع قضایی ایجاد شود.

  فروش مال غیرمنقول

پس از آن که مال غیرمنقول به فروش رسید و برنده مزایده نیز اعلام شد، با احراز صحت جریان مزایده از سوی دادگاه و صدور دستور تنظیم سند انتقال، نسبت به انجام این دستور اقدام شده و عملیات اجرایی با پرداخت محکوم‌به و وصول هزینه‌های اجرایی خاتمه می‌یابد و پرونده اجرایی مختومه می‌شود. طبق مواد 143 و 144 قانون اجرای احکام مدنی مصوب آبان سال 1356، دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده، دستور صـدور سـند انتقال به نام خریدار را می‌دهد. این دستور مربوط به صدور و تنظیم سند انتقال به نام خریدار است و ارتباطی به امر خلع ید و تحویل ملک ندارد. اصل غیر قابل توقف بودن عملیات اجرایی که از ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی استنباط می‌شود، مربوط به اقداماتی است که برای اجرای حکم و مفاد اجراییه ضرورت داشته باشد در حالی که تحویل مال فروخته‌شده به عنوان مقدمه اجرای حکم یا بخشی از عملیات اجرایی محسوب نمی‌شود و با توجه به حکم مقرر در ماده 141 قانون اجرای احکام مدنی، تکلیف قسمت اجرا پس از انجام مزایده، ارسال پرونده اجرایی به دادگاه برای تایید صحت جریان مزایده و صدور دستور انتقال به نام خریدار است. پس از آن برابر ماده 145 قانون مذکور، سند انتقال حسب مورد توسط مالک یا نماینده دادگاه امضا می‌شود و این تنها تکلیفی است که قسمت اجرا در مقابل برنده مزایده دارد و به این ترتیب، اقـدامـات اجرایی در مورد فروش، پایان‌یافته محسوب می‌شود. با توجه به اینکه تخلیه یا خلع ید از ملک، به عنوان دعوایی مستقل قابل طرح و رسیدگی است و با انجام اقدامات اجرایی و خلع ید در پرونده‌ای که امر مزایده و فروش آن انجام شده، فرصت دفاع از متصرف، که ممکن است ادعای حقی در مورد موضوع داشته باشد، سلب می‌‌شود، ازاین‌رو رعایت احتیاط و حفظ حقوق احتمالی متصرف ایجاب می‌کند که این مهم به یک دادرسی تمام‌عیار موکول شود تا پس از رسیدگی در دادگاه چنانچه موجبات تحویل فراهم باشد، با صدور حکم مقتضی و اجراییه، امر تحویل محقق شود. برخی معتقدند در صورتی که ملک مورد مزایده در تصرف شخص محکوم‌علیه باشد، قسمت اجرا باید ملک را تخلیه کند و آن را به منتقل‌الیه تحویل ‌دهد. مؤید این دیدگاه، نظریه اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه است که از سوی کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی در تاریخ 11 مهر 1344 صادر شده است: «اگر مال غیر منقول مدیون در تصرف خود او بوده و به ازای بدهی به داین واگذار شـود، مستفاد از مواد 684 و 690 قانون اصول محاکمات حقوقی، عین مال مزبور باید از تصرف مدیون خارج و به تصرف داین داده شود.»

  قدرت تسلیم مورد معامله از شرایط اساسی عقد

گروه دیگر که تحویل اموال غیرمنقول مورد مزایده را مانند سایر اموال کـه باید به برنده تسلیم شود، جزو وظایف قسمت اجرای احکام مدنی می‌دانند، پس از احراز صحت جریان مزایده و تنظیم سند رسمی انتقال، عملیات اجرایی را تا تحویل مال مورد مزایده به منتقل‌الیه ادامه داده و با استفاده از قدرت عمومی، متصرف را به تسلیم در برابر قانون و تخلیه محل، اجبار می‌کنند و سپس بـا تنظیم صورت‌جلسه، آن را به خریدار یا کسی که باید مال به او تحویل شود، تسلیم می کنند.

 این گروه، این‌گونه استدلال می کنند که برابر ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی، مال غیرمنقول پس از توقیف و ارزیابی به صورت موقت به متصرف یا مالک تحویل داده می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان‌طور که مطالبق صورت، تحویل گرفته است، تحویل دهد. حکم مقرر در این ماده با تغییر انشایی در ماده 94 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب سال 1387 و ماده 53 آیین‌نامه اجرایی ماده 50 قانون تأمین اجتماعی مصوب 1355 نیز پیش‌بینی شده است.  توقیف اموال منقول موجب می‌شود این اموال از تصرف مالک خارج شده و به طریق مقتضی اعم از تحویل آن به حافظ یا نگهداری در محل مناسب، از خطر تلف یا نقصان مصون بماند. در مورد اموال غیرمنقول که برابر ماده 103 قانون اجرای احکام مدنی، توقیف آن موجب توقیف منافع مال نمی‌شود، تحویل موقت ملک به متصرف اعم از مالک یا دیگران پذیرفته شده است اما این تصرف به طور موقت و با حفظ حقوق محکوم‌له و رعایت هدف توقیف صورت می‌گیرد زیرا تصرفات حقوقی در این اموال مشمول مواد 56 و 57 قانون مذکور بوده و حسب مورد، باطل یا غیرنافذ است. تصرفات مادی منافی با توقیف نیز برابر حکم مقرر در ماده 663 بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی، جرم شناخته شده‌اند و متصرف مستوجب مجازات حبس از سه ماه تا یک سال است. بنابراین از زمان توقیف، اختیارات مالک محدود شده و با انجام مزایده و فروش ملک، مالکیت به برنده مزایده منتقل می‌شود. با این تفسیر، دوره موقتی که ملک به مالک تحویل می‌شود، محدود به زمان تحویل تا فروش آن بوده و پس از آن ملزم به استرداد مال فروخته‌شده به خریدار است. هرچند در قانون اجرای احکام مدنی، مقررات ویژه‌ای برای توقیف و فروش اموال غیرمنقول پیش‌بینی شده اما در ماده 137 این قانون مقرر شده است: ترتیب فروش اموال غیرمنقول به استثنای مواردی که در این مبحث معین شده، مانند فروش اموال منقول است. ‌بنابراین در عملیات فروش اموال غیرمنقول در صورتی که مقررات خاصی پیش‌بینی نشده باشد، باید از قواعد مربوط به فروش اموال منقول استفاده کرد. به استثنای مواردی که فروش مال غیرمنقول به طور مستقیم به واسطه تقسیم ترکه یا عدم امکان افراز مورد حکم دادگاه بوده و بحث در مورد مستثنیات دین در این خصوص منتفی است. در سایر مواردی که برای وصول محکوم‌به اقدام به توقیف و فروش بخشی از این اموال که به عنوان محل سکونت محکوم‌علیه مورد استفاده قرار می‌گرفته، شده است، مقررات مربوط باید رعایت شود. ازاین‌رو در موضوع مطرح‌شده غالباً ملک در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه (به طور مثال مستأجر) است. قدرت تسلیم مورد معامله از شرایط اساسی در عقد به شمار می‌آید به نحوی که قابل تسلیم نبودن مبیع مطابق ماده 348 قانون مدنی موجب بطلان عقد شده و تعذر تسلیم نیز حق فسخ آن را برای مشتری به همراه دارد.  این مهم در روابط قراردادی و عرف متداول در معاملات نیز مورد توجه است. ازاین‌رو در قیمت‌گذاری اموال سهولت یا صعوبت (سختی) تسلیم مال مورد معامله در تعیین بهای آن نقش بسزایی دارد در حالی که هنگام ارزیابی اموال، این مهم مورد توجه نبوده و خریدار نیز با تصور تسلیم مال در صورت برنده شدن در مزایده، قیمت پیشنهادی خود را اعلام می کند.  چنانچه قرار باشد مشتری که تمام ثمن معامله را پرداخته است، برای تحویل آن مجبور به طرح دعوا و انتظار زمانی طولانی برای صدور حکم و قطعیت و اجرای آن باشد، ضرر غیر قابل جبرانی به او وارد می‌شود.