شرایط قانونی فسخ قراردادهای ملکی چیست؟

فسخ در لغت به معنای نقض، زایل گردانیدن، تباه کردن و شکستن آمده است فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث.

بحث فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد، چرا که در عقود لازم جائز هر کدام ازطرفین می تواندهر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند، بحثی که در عقود لازم مطرح است آن است که آیا مدعی فسخ عقد، حق فسخ قرارداد یا این که باید به عقد ملتزم بماند؟

ماهیت فسخ

با توجه به تعریفی که از فسخ ارائه شد، می توان گفت فسخ، انشای یک طرفه انحلال قرارداد و تعهد می باشد، و مانند ابراء نوعی ایقاع است، یعنی اینکه یک طرف به طور مستقل می تواند حق فسخ خود را اعمال نماید بدون این که نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می شود.

مبنای فسخ

مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد. یعنی این که فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده است یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده است و این حق برای یکی از طرفین یا هردو یا شخص ثالث می باشد.

الف) توافق طرفین: طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هردو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرارداد دهند مثل این که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد ودر آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن را فسخ کنند، به این حق اصطلاح اختیار شرط گفته می شود.همان طوری که در مواد 399 و400 قانون مدنی[1] به آن اشاره شده است.

ب)حکم مستقیم قانون: قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضررمذکور جلوگیری کند مثل این که کسی خانه ای را اجاره کند و پس ازمدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست، که در این جا به استناد 478 و479 قانون مدنی[2] حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

شرایط فسخ:

قصد: فسخ کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.

رضا: فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد، و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.

اهلیّت: کسی که می خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، بایداهلیّت این کاررا داشته باشدو از نظر عقل و سن مشکلی نداشته باشد.

آثار فسخ:

اثر فسخ نسبت به آینده است و فسخ موجب می شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل گردیده و آثار آن قطع شود و اثری نسبت به گذشته ندارد. بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولاً تا زمان فسخ، باید مال کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده ولی چون نمائات و منافع متصله را نمی توان از مورد معامله جدا کرد، می گوئیم که منافع منفصله آن تا زمان فسخ مال کسی است که به واسطه فسخ مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن مال کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است.

فسخ،جزء حقوق آورده شده و حکم نیست، پس طرفین می توانند آن را اسقاط کنند.

قواعد حاکم بر هم خیارات

منظور از احکام خیارات، احکامی است که در همه خیارات جاری و ساری است و الا هر یک از خیارات احکام خاص به خود را دارد مانند خیار مجلس و حیوان و غبن و…. و چون این احکام بر همه خیارات جاری می‌شوند می‌توان آنها را قواعد حاکم بر خیارات نامید، که در ذیل به ذکر آنها می‌پردازیم:

1-      خیار در اثر عقد بوجود می‌آید، و حقی است که در اثر آن یکی از متعاملین یا هر دو می‌توانند عقد لازم را بر هم زنند و آن را فسخ کنند. حق مزبور با عقد به وجود می­آید مگر در خیار تأخیر ثمن، خیار تفلیس و خیار تخلف شرط که سبب پیدایش هر یک از آنها پس از عقد است.

2-      خیارات مختلف، ممکن است در یک عقد بوجود آیند مثلاً خیار مجلس و خیار حیوان در بیع حیوان بلافاصله پس از عقد به وجود می‌آیند. در این صورت می‌توان برای فسخ عقد به یکی از خیارات یا تمامی خیاراتی که در عقد موجود است متوسل شد و هرگاه یکی از آنها به جهتی از جهات ساقط گردد، بقیه خیارات را می‌توان اعمال نمود.

3-      وجود خیار در بیع مانع از تملیک مبیع بوسیله عقد نمی‌شود. در اثر عقد بیع، مشتری مالک مبیع می‌گردد و این امر در تمامی اقسام بیع از مطلق و مشروط و خیاری یکسان می‌باشد. به همین خاطر ماده 364 قانون مدنی[3] می‌گوید:« در بیع خیاری، مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار » در بیع خیاری ملکیت مشتری نسبت به مبیع در مدت خیار متزلزل است بدین جهت بدستور ماده 460 ق.م. در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.

4-      خیار حقی است مالی و قابل انتقال: الف: انتقال خیار بوسیله عقد: خیار حقی است مالی برای صاحب خیار و می‌تواند به جهتی از جهات به خیار بر علیه اوست آن را واگذار نماید، مانند آنکه خیار را مورد صلح قرار دهد، نتیجه انتقال خیار به کسی که خیار علیه اوست آن است که منتقل الیه مالک خیار می‌شود و می‌تواند عقد را فسخ بنماید و یا خیار را ساقط کند. خیار قابل انتقال به شخص ثالث نمی‌باشد زیرا از خیار فسخی که متعالمین یا یکی از آنها دارد شخص ثالث منتفع نمی‌گردد. ب: انتقال خیار بوسیله ارث: طبق صریح ماده 445 هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به وارث می‌شود» زیرا خیار حقی  مالی است و مانند اموال دیگر متوفی در اثر فوت به وارث منتقل می‌گردد. در دو مورد زیر خیار منتقل بورثه نمی‌شود:الف) در صورتی که شرط خیار، مقید به مباشرت شخص باشد که به دستور ماده 446 به ورثه منتقل نمی‌شود. ب) در صورتی که شرط خیار برای شخصی غیر از متعاملین قرار داده شده است به دستور ماده 447 بورثه مشروط له منتقل نمی‌شود.

5-      امضاء عقد و اسقاط حق خیار: حق خیار از حقوق مالی است و حقوق مالی قابل اسقاط می‌باشد زیرا مالک می‌تواند هرگونه تصرفی در ملک خود بنماید. بنابراین، می‌توان خیار را پس از عقد ساقط کرد. هرگاه خیار موجود نشده باشد نمی‌توان آن را ساقط کرد.

6-     فوری بودن خیار: دارنده حق خیار نمی‌تواند در اعمال آن چندان تأخیر کند که موجب زیان طرف خود گردد. البته این امر در خیاراتیست که تأخیر در اعمال آن موجب توجه زیان به طرف می‌گردد والا در خیاراتی که زیانی از تأخیر بطرف نمی‌رسد دارنده خیار می‌تواند تا مدتی که می‌خواهد اعمال خیار را به تأخیر اندازد مثل خیار تبعیض صفقه ماده 441٫

7-     فسخ عقد:فسخ عبارت از بر هم زدن عقد لازم است در مواردی که قانون اجازه‌ می‌دهد. فسخ مانند اسقاط خیار والتزام به عقد از ایقاعات می‌باشد و بدون موافقت و حضور طرف مقابل محقق می‌شود. تصرفاتی که نوعاً کاشف از به هم زدن معامله باشد طبق ماده 451 قانون مدنی فسخ فعلی است، فسخ طبق ماده 449 قانون مدنی[4] به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می‌شود[5]. فسخ مانند اقاله از زمان انشاء فسخ، عقد را برهم می‌زند و از ادامه آثار آن جلوگیری می‌کند.

8-      طبق ماده 111- سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط نمود [6]

9-      بنا بر ماده 122 – تصرفاتی که نوعا کاشف از رضای معامله باشد امضای فعلی است مثل آنکه مشتری که خیار دارد با علم به خیار مبیع را بفروشد یا رهن بگذارد.

10-   اگر متعاملین هر دو خیار داشته باشند و یکی از آنها امضا کند و دیگری فسخ نمایدمعامله منفسخ می شود (ماده 117 )

11-   در خیار مجلس و حیوان و شرط اگر مبیع بعد از تسلیم و در زمان خیار بایع یامتعاملین تلف یا ناقص شود بر عهده مشتری است و اگر خیار مختص مشتری باشد تلف یا نقص به عهده بایع است . (ماده 118)

12-   ماده 123 – هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود مگراینکه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحا یا ضمنا شرط شده باشد که در این صورت اجاره باطل است .

13-   ماده124 – اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل اینکه نزد کسی رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اینکه شرطخلاف شده باشد .

14-   ماده 125 – تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیارمجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است .

15-   ماده 126 – هر بیع لازم است مگر اینکه یکی از خیارات در آن ثابت شود .

16-   نکته آخر اینکه مبنای اصلی خیارات، بر پایه غلبه یکی از دو اصل حکومت اراده ولا ضرر است. خیار فسخ در همه حال چهره حمایتی و خصوصی دارد و نباید آن را از قواعد مربوط به نظم عمومی پنداشت.

فسخ در قانون مدنی

ماده 111 – خیارات از قرار ذیلند[7]:

1 – خیار مجلس . ماده 124 – «هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند»[8] .

2 – خیار حیوان . ماده 125 – «اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد»[9] .

3 – خیار شرط . ماده 126 – «اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است»[10] .

4 – خیار تاخیر ثمن . ماده 127 – «هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود» .

5-ماده 128 – «اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قراین معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد» . ماده 129 – «هرگاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود[11] اگر چه ثانیا به نحوی از انحاءمبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد»[12] . ماده 130 – «اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود خیار فسخ نخواهد داشت . ماده 131 – «خیار تاخیر مخصوص بایع است و برای مشتری از جهت تاخیر در تسلیم مبیع این اختیار نمی باشد» . ماده 132 – «تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد خیار بایع را ساقط نمی کند ». ماده 133 – «اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقق حواله خیار تاخیر ساقط می شود» . ماده 134 – «هرگاه مبیع از چیزهایی باشد که در کمتر ازسه روز فاسد و یاکم قیمت می شودابتدای خیار از زمانی است که مبیع مشرف به فساد یا کسر قیمت می گردد» .

6 – خیار رویت و تخلف وصف . ماده 135 – «هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد ازدیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید ». ماده 136 – «اگر بایع مبیع را ندیده ولی مشتری آن را دیده باشد و مبیع غیر اوصافی که ذکر شده است دارا باشد فقط بایع خیار فسخ خواهد داشت» . ماده 137 – «هرگاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشدوآن بعض مطابق وصف یانمونه نباشدمی تواندتمام مبیع راردکندیاتمام آن راقبول نماید» . ماده 138 – «هرگاه یکی از متبایعین مالی را سابقا دیده و به اعتماد رویت سابق معامله کند و بعداز رویت معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد اختیار فسخ خواهد داشت» . ماده 139 – «در بیع کلی خیار رویت نیست و بایع باید جنسی بدهد که مطابق با اوصاف مقرره بین طرفین باشد . ماده 140 – «خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت فوری است. »

7 – خیار غبن . ماده 141 – «هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند» . ماده 142 ( اصلاحی 12/5/1376 ) – «غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد»[13] . ماده 142 – اگرمغبون درحین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت . ماده 143 – «در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد ». ماده 144 – «خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است» [14] .  ماده 145 – «اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقطنمی شود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد» .

8 – خیار عیب . ماده 146 – «اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است درقبول معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله»[15] . ماده147 -«خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب مخفی و موجود درحین عقد باشد ».ماده 148 – «عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع عالم به آن نبوده است اعم از اینکه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب واقعا مستور بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است» . ماده 149 – «عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است ». ماده 150 – «تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت می شود و بنابراین ممکن است بر حسب ازمنه و امکنه مختلف شود . ماده 151 – «اگر در مورد ظهور عیب مشتری اختیار ارش کند تفاوتی که باید به او داده شود به طریق ذیل معین می گردد :

قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین می شود . اگر قیمت آن در حال بی عیبی مساوی با قیمتی باشد که در زمان بیع بین طرفین مقررشده است تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی مقدار ارش خواهد بود . و اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی وقیمت آن در حال بی عیبی معین شده و بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته وبقیه را به عنوان ارش به مشتری رد کند» . ماده 152- «در صورت اختلاف بین اهل خبره حد وسط قیمتها معتبر است» . ماده 153 – «در موارد ذیل مشتری نمی تواند بیع را فسخ کند و فقط می تواند ارش بگیرد :

1 – در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر .

2 – در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از اینکه تغییر به فعل مشتری باشد یا نه .

3 – در صورتی که بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود مگر اینکه در زمان خیارمختص به مشتری حادث شده باشد که در این صورت مانع از فسخ و رد نیست» . ماده 174 – «اگرعیب حادث بعد از قبض درنتیجه عیب قدیم باشد مشتری حق رد را نیزخواهد داشت» . ماده 175 – «در صورتی که در یک عقد چند چیز فروخته شود بدون اینکه قیمت هر یک علی حده معین شده باشد و بعضی از آنها معیوب درآید مشتری باید تمام آن را رد کند و ثمن رامسترد دارد یا تمام را نگاه دارد وارش بگیرد و تبعیض نمی تواند بکند مگر به رضای بایع ». ماده 176 – «در صورتی که در یک عقد بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهرشود یکی از مشتریها نمی تواند سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد مگر بارضای بایع و بنابراین اگر در ردمبیع اتفاق نکردند فقط هر یک از آنها حق ارش خواهد داشت» . ماده 177- «اگر در یک عقد بایع متعدد باشد مشتری می تواند سهم یکی را رد و دیگری را بااخذ ارش قبول کند» . ماده 178 – «اگر ظاهر شود که مبیع معیوب اصلا مالیت و قیمت نداشته بیع باطل است و اگربعض مبیع قیمت نداشته باشد بیع نسبت به آن بعض باطل است و مشتری نسبت به باقی از جهت تبعض صفقه اختیار فسخ دارد» . ماده 179 – «خیار عیب بعد از علم به آن فوری است» . ماده 180 – «اگر بایع از عیوب مبیع تبری کرده باشد به اینکه عهده عیوب را از خود سلب کرده یابا تمام عیوب بفروشد مشتری در صورت ظهور عیب حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع ازعیب خاصی تبری کرده باشد فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد» . ماده 181 – «از حیث احکام عیب ثمن شخصی مثل مبیع شخصی است ».

8 – خیار تدلیس . ماده 143 – ت«دلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود» . ماده 144 – «اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی درصورت تدلیس مشتری . ماده 145 – «خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است» .

9 – خیار تبعض صفقه . ماده 146 – «خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند» . ماده 147 – «در مورد تبعض صفقه قسمتی از ثمن که باید به مشتری برگردد به طریق ذیل حساب می شود : [16] آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته منفردا قیمت می شود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد پیدا شود به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشتری رد نماید» . ماده 148 – «تبعض صفقه وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله عالم به آن نباشدولی در هر حال ثمن تقسیط می شود» .

10 – خیار تخلف شرط[17] . ماده 158 – «احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد 143 الی 147 ماده 145 – «در عقد بیع متعاملین می توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله رانسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را ردکرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قیدتمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با ردتمام ثمن» [18]

فسخ در بیع شرط:

ماده 181 – «در بیع شرط به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود با قید خیار برای بایع . بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبوره عمل نماید ومبیع را استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نماآت و منافع حاصله از حین عقد تاحین فسخ مال مشتری است» .

ماده 182 – «در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل وانتقال و غیره بنماید» .

ماده 183 – «اگر مشتری در زمان خیار از اخذ ثمن امتناع کند بایع می تواند با تسلیم ثمن به حاکم یا قائم مقام او معامله را فسخ کند» .

ماده 184 – «اگر مبیع به شرط به واسطه فوت مشتری به ورثه او منتقل شود حق فسخ بیع درمقابل ورثه به همان ترتیبی که بوده است باقی خواهد بود» .

ماده 185 – «اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع حقیقت بیع نبوده است احکام بیع در آن مجری نخواهد بود» .

ماده 186 – «هرگاه چیز معین به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد ، بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد» .

ماده 187 – «ممکن است بیع از روی نمونه به عمل آید در این صورت باید تمام مبیع مطابق نمونه تسلیم شود والا مشتری خیار فسخ خواهد داشت» .

ماده 188 – «اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد وبعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند» [19]

فسخ در دفتر اسناد رسمی

فسخ باز کردن گره عقد به دست یکی از طرفین یا شخص ثالث است . با فسخ عقد ، هر یک از عوضین یا بدل آن ها ( در صورت تلف ) به مالک پیش از عقد بر می گردد . برای انشاء فسخ نیازی به اراد? طرف مقابل نیست . با این حال مطابق ماده ی 449 قانون مدنی[20] ، اراده ی فسخ کننده باید به گونه ای ابراز شود تا بتواند موثر واقع شود : فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود . بند الف ماده ی 23 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 شیوه ی اخبار عمل حقوقی فسخ را در دفتر ثبت اسناد رسمی معین کرده است؛ بدون آن که کاری به اثر و نتیجه ی فسخ و اعاده ی عوضین به طرفین داشته باشد : « دفاتر اسناد رسمی  در مورد اقاله و فسخ باید به طریق ذیل عمل کنند :

در صورتی که یکی از متعاملین بخواهد از حق خیار فسخ خود استفاده نماید بایستی پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفاتر قید شده و به امضاء کسی که معامله را فسخ نموده برسد . سردفتر باید امضاء شخص مزبور و وقوع فسخ را تصدیق و امضاء نماید ……. در این مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت .» و ماده 46 در مورد فسخ معاملات املاک ثبت شده سردفتر را مکلف کرده است پس از قید فسخ در دفاتر و سند مالکیت لاشه ی سند معامله و اطلاع نامه فسخ را به دفتر املاک حوزه ی ثبت ارسال داشته و رسید دریافت نمایند . در هیچ یک از مواد مرقوم  حضور و امضای طرف مقابل در ستون ملاحظات دفتر ضروری شناخته نشده است .

اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نیز در پاسخ شماره 14355مورخ 18/8/84 به پرسش شماره 1272-1/8/84 دفترخانه ی 495 تهران ( کد734 مجموعه بخش نامه ها ) فقط حضور صاحب حق را برای اعمال فسخ لازم دانسته و اشاره ای به تامین حقوق طرفین موقع فسخ در دفتر اسناد رسمی ندارد و رعایت دقیق قسمت الف ماده 23 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی را مورد تاکید مجدد قرار داده است . لیکن ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک که به موجب ماده 29 قانون دفاتر اسناد رسمی وکانون سردفتران و دفتریاران برای سران دفاتر اسناد رسمی نیز لازم الاتباع است حکم دیگری دارد . به موجب این ماده ی قانونی : « هرگاه بر طبق شرایط مقرر بین طرفین و با اطلاع مراجع ثبت احد متعاملین معامله را فسخ و یا متعهدی تعهد خود را انجام دهد و طرف مقابل حاضر نبوده یا نشود مراجع مزبور پس از ملاحظه ی قبض صندوق اداره ی ثبت حاکی از ودیعه گذاردن موردمعامله در صورتی که عبارت از وجه نقد یا مال منقول دیگر باشد و پس از تامین حقوق طرف مقابل مراتب را در دفتر قید و به طرف اخطار می نمایند که حق خود را اخذ و برای باطل نمودن ثبت حاضر گردد .»  بنابر این طرف مقابل باید به هنگام فسخ در دفترخانه حاضر باشد یا این که حقوق او در صندوق اداره ی ثبت ایداع شده باشد و سپس مراتب فسخ معامله در ستون ملاحظات دفتر انجام شود ؛ هر چند که عمل فسخ یک عمل ارادی است و برای انشاء و اخبار آن در ستون ملاحظات دفتر اصولا نباید چنین تمهیداتی مدنظر قانون گذار قرار می گرفت چون با فسخ طرف مقابل هم باید عوض دیگر را به فسخ کننده استرداد کند اگر عقد یک عقد معوض باشد . حال آن که با عمل به شیوه ی مندرج در ماده ی 69  دست فسخ کننده خالی می ماند چیزی را می دهد بدون این که اهرمی برای اعاده ی عوض آن در اختیار داشته باشد و او باید با تقدیم حقوق طرف به صندوق ثبت و فسخ معامله ؛ راهروهای دادگستری را برای نیل به حقوق خویش اختیار کند حال ان که قانون گذار می توانست راه حل عادلانه ای را اتخاذ کند . شورای عالی ثبت نیز آرائ متعددی صادر کرده است که همگی به گونه ای دلالت بر ضرورت رعایت ماده 69 قانون ثبت دارد از جمله : ملکی در بیع شرط بود که سند شرطی در تاریخ 4/2/39 فسخ شد لکن در ثبت فسخ ، رعایت ماده ی 69 قانون ثبت و ماده ی 23 نظامنامه ی قانو دفاتر اسناد رسمی نشد و امضاء بستانکار در ثبت فسخ وجود نداشت . فسخ در دفتر املاک قید شد( چنانکه بیع قطع بعدی هم در دفتر املاک در ج گردید) سپس مدیون در تاریخ 4/2/39 همان ملک را به ثالث به بیع قطع فروخت. خریدار شرطی بالا بعد از این بیع ، اجرائیه صادر کرد در حالی که برابر مندرجات دفتر املاک ، خریدار بیع قطع ، مالک شناخته می شد ( ماده ی 22 قانون ثبت ) به دستور اداره ی ثبت کل عملیات اجرائی تعقیب و رفع اختلاف در صلاحیت دادگاه تشخیص شد . مزایده واقع شد و بستانکار تقاضای صدور سند انتقال کرد ولی چون به حسب ظاهر دلالت مندرجات دفتر املاک خریدار قطعی مالک شناخته می شد پرسش بعمل آمد . رای مورخ 25/1/42 شورا : « مزایده گذاشتن ملکی که در دفتر املاک بنام غیر بدهکار ثبت شده است صحیح نبوده و رفع اختلاف در نظائر این مورد با دادگاه صلاحیتدار است »[21]

نکته: در معاملات و به خصوص بیع اصل صحت و لزوم حکومت می کند و ماده 223و 220 قانون مدنی[22] این حکم را نموده است فسخ استثناء بر اصل است فلذا به ندرت و در شرایط خاص معامله قابل فسخ است .مدعی غبن یا زیاد بودن قیمت آپارتمان باید به فوریت اعلام غبن و تقاضای فسخ نماید /او باید اثبات کند که غبن فاحش و یا افحش می باشد معمولا و غالبا محاکم وقتی غبن را فاحش میدانند که عرفا قابل گذشت نباشد و سابقا میزان غبن فاحش بیش از یک پنجم قیمت کل ملک اضافه دریافت تلقی میشد بدیهی است محاکم در صورت به فوریت اقدام کردن فرد مدعی غبن جهت احراز قیمت واقعی امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهند .

نکته:چنانچه ضمن معامله شرط شده باشد که اسقاط کافه خیارات خصوصا خیار غبن ولو اعلی درجه از طرفین به عمل آمد .محاکم ادعای غبن را عموما رد می کنند. جمله ذکر شده یعنی طرفین حق فسخ معامله را حتی در صورت تفاوت قیمت فاحش با قیمت واقعی را ندارند .بهتر است چنانچه قیمت روز فروش تفاوت زیادی با قیمت واقعی در همان زمان نداشته باشد زیر بار ادعای طرف نروید معامله شما از طریق قانون تثبیت و حمایت می شود

نمونه رای دادگاه

در تاریخ 7/6/81 شخصى به نام آقاى …….دادخواستى ارائه کرده به طرفیت آقاى…به خواسته صدور حکم به فسخ مبایعه نامه عادى مورخه 1/10/79 و الزام خوانده به تحویل مورد معامله به خواهان . و در دلایل خود چنین آورده که خوانده از کل مبلغ 000/000/21 تومان ثمن معامله ده میلیون آن را نقداً پرداخت کرده و مابقى را 11 فقره چک 1 میلیون تومانى داده که على رغم انقضاى سر رسید آن هیچ اقدامى در جهت پرداخت آنها نکرده است .

در تاریخ 6/12/81 خواهان لایحه اى مبنى بر اینکه بین طرفین مقرر بوده که چنانچه چک هاى پرداختى وصول نشد فروشنده حق خواهد داشت تا معامله را بصورت یکجانبه فسخ نماید و به همین منظور از دادگاه تقاضاى صدور قرار استماع شهادت شهود را نموده است .

در همین تاریخ دادگاه قرار استماع شهادت شهود را صادر مى نماید .

در تاریخ 17/9/82 جلسه دادگاه با حضور خواهان ، وکیل خوانده و شاهد ( دلال معامله ) تشکیل شد . خواهان مجدداً همان اظهارات را عنوان نمود و شاهد نیز تمام اظهارات وى را از جمله اینکه اگر چکها پرداخت نشد معامله فسخ شود تایید نمود .

وکیل خوانده حاضر است و لایحه اى را نیز تقدیم نمود مبنى بر اینکه خواهان تمام ثمن معامله را دریافت نموده ، لکن از حضور در دفتر خانه و انتقال ملک خوددارى مى نماید .

همچنین خواهان ادعا نمود که تا کنون فقط مبلغ 000/000/3 تومان گرفته و ده میلیون هم نگرفته که شاهد نیز ادعاى وى را تایید نمود .

همچنین خواهان اعلام کرده که پس از انقضاى معامله مقرر شد که پشت قولنامه را آقاى خوانده سفید امضاء نماید که اگر ثمن پرداخت نشد بتوانیم معامله را فسخ کنیم .

که این مورد را نیز شاهد تماماً قبول کرده و مى گوید که قولنامه مذکور با امضاء پشت آن نزد من است و نیز چکهاى وصول نشده .

در تاریخ 14/12/82 خواهان لایحه اى داده و مجدداً موارد را عنوان نموده است .

در تاریخ 16/12/82 جلسه دادگاه با حضور خواهان و وکیل خوانده و دو شاهد بنام هاى… و ….. تشکیل شد . که آقاى ….عیناً همان موارد را بیان نموده ، آقاى …..هم همان موارد را بیان نمود لکن گفت از سفید امضاء کردن ظهر قولنامه اطلاعى ندارم .

نهایتاً دادگاه محترم در تاریخ 24/12/82 تشکیل جلسه داده و طى دادنامه شماره…. به شرح زیر اقدام به صدور راى مى نماید .

رای دادگاه

در خصوص دعوى آقاى …..به طرفیت..با وکالت آقاى…به خواسته فسخ مبایعه نامه 1/10/79و الزام به تحویل خانه مورد معامله و مطالبه هزینه دادرسى ، با توجه به محتویات پرونده و اظهارات شهود به شرح صورت مجالس مورخ 10/9/82 و16/12/82دادگاه ، بر دادگاه محرز است که طرفین ، فیما بین خود شرط نموده اند که در صورت عدم وصول چک هاى مربوط یک دستگاه کامیون اینتر ناس ، معامله موضوع قرار داد 1/10/79 فسخ شود و عدم وصول چکهاى مذکور نیز با توجه به ملاحظه اصول چکها نزد خواهان و نزد آقاى ….. واسطه فى مابین طرفین محرز مى باشد و وکیل خوانده نیز بدهى موکل خود را از این بابت قبول دارد . امضاء سفید ظهر قرارداد مذکور از طرف خوانده و نیز عدم وجود اصل آن نزد خوانده و نحوه اظهارات گواهان نیز از جمله قرائن و اماراتى است که توافق طرفین بر فسخ معامله را تایید مى نماید . لذا دادگاه با احراز شرایط فسخ و وقوع آن به استناد مواد 444 و1321 و 1324 قانون مجازات [23]حکم بر اعلام وقوع فسخ معامله خانه موضوع قرارداد فى مابین طرفین و الزام خوانده به تحویل خانه مذکور به خواهان و نیز محکومیت نامبرده به پرداخت 500/123 ریال بابت هزینه دادرسى در حق خواهان صادر و اعلام مى نماید حکم صادره ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهى در دادگاههاى تجدید نظر استان اصفهان است.

رئیس شعبه 20 دادگاه عمومى اصفهان – مهدى مقدس

نمون? تقاضای صدور حکم فسخ معامله

خواهان دادخواستی به طرفیت آقایان …….و …… و بخواسته تقاضای صدور حکم فسخ معامله یکدستگاه پیکان سواری موضوع قولنامه مورخ 10/6/81 به ارزش دو میلیون و دویست هزار تومان به انضمام الزام خواندگان به پرداخت کلیه خسارات قانونی تقدیم مرجع قضائی نمود که پس از ثبت تحت کلاسه پرونده امر به شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی قزوین ارجاع گردید.خواهان ، فتوکپی مصدق مبایعه نامه و نظریه کارشناسی و لایحه و دو فقره دادنامه دادگاه بدوی و تجدید نظر را از جمله دلایل خود ذکر نموده است . و چنین تشریح نموده که در تاریخ 10/4/81 یکدستگاه اتومبیل پیکان سواری به رنگ سبز روشن مدل 53به شماره انتظامی از آقایان……..و ……..خریداری نمود و ثمن معامله رانیز نقداً پرداخت نموده لیکن پس از انجام معامله کاشف بعمل آمده شماره انتظامی اتومبیل دست ساز و شماره موتور اتومبیل دستکوب می باشد.چنانچه نظریه کارشناس نیز مصداق همین امر می باشد . لذا به فروشنده و نمایشگاه دار مراجعه نموده و تقاضای فسخ معامله را به جهت تدلیس در معامله و معیوب بودن مبیع اعلام نموده اما خواندگان از فسخ معامله امتناع ورزیدند . به دلیل عدم اطلاع از فوری بودن خیار فسخ از باب تدلیس در معامله و معیوب بودن مبیع اقدام به طرح شکایت کیفری نموده که پرونده امر نیز در جریان رسیدگی می باشد . با توجه به محتویات پرونده و دلایل ابرازی صدور حکم مبنی بر فسخ معامله از باب خیار عیب و خیار تدلیس را از محضر محترم دادگاه خواستار گردیده است . با توجه به تکمیل بودن دادخواست به دستور ریاست محترم دادگاه وقت رسیدگی تعیین ، طرفین از وقت رسیدگی مطلع و در وقت مقرر به اتفاق وکلا در دادگاه حضور دارند. جلسه دادگاه تشکیل ، به دلیل ارتباط موضوع با پرونده استنادی خواهان ، مقرر گردید پس از مطالعه پرونده استنادی در شعبه هفدهم انشاء رأی صورت گیرد . در وقت مقرر پرونده تحت نظر است و پرونده استنادی شعبه هفدهم ضمیمه شده است که خلاصه آن بدین شرح می باشد :

در پرونده فوق الاشعار آقای …………شکایتی تقدیم و چنین اظهار نموده که اتومبیلی را از آقایان …… و …… مدیر نمایشگاه خریداری نموده که حسب نامه معاونت راهنمایی و رانندگی قزوین شماره موتوردستکوب بوده و یکی از پلاکها نیز غیر فابریک می باشد و نهایتاً دادگاه شعبه هفدهم نیز ایادی قبلی خودرو را تحت تعقیب قرار داده و طی دادنامه……آقای…… را به اتهام استفاده از اتومبیل با موتور دستکوب جریمه نقدی نموده و نسبت به سایرین قرار منع تعقیب صادر و اعلام نموده که رأی اصداری عیناً در مرجع تجدید نظر نیز مورد تأیید قرار گرفته است .

دادگاه شعبه چهارم عمومی حقوقی قزوین نیز با توجه به محتویات پرونده ختم جلسه را اعلام و مبادرت به انشاء رأی به شرح آتی می نماید:

«رأی دادگاه»

خواسته خواهان آقای ……. بطرفیت آقایان …….. و………. عبارت از اعلام فسخ معامله یکدستگاه اتومبیل پیکان به شماره شهربانی …… مقوم به مبلغ 22میلیون ریال و مطالبه خسارت وارده قانونی و استرداد ثمن می باشد به این نحو که مشارالیه در تاریخ 10/4/81 خودرو موصوف را از آقایان ……..و … خریداری و ثمن معامله را نقداً پرداخت نموده است . پس از انجام معامله مشخص گردیده که شماره موتور دستکوب و شماره شهربانی نیز دست ساز می باشد که به محض اطلاع از عیب به خواندگان مراجعه و معامله را فسخ نموده است . از اینرو صدور حکم به شرح فوق را خواستار گردیده است . عمده مدافعات خواندگان حول این محور است که خواهان پس از صدور حکم توسط شعبه هفدهم دادگاه عمومی قزوین در ارتباط با دستکوب بودن موتور می توانسته با مراجعه به اداره آگاهی از خود و رفع توقیف بعمل آورد و همچنین آمادگی فسخ معامله و استرداد ثمن را نیز داشته اند که خواهان از پذیرش این امر خودداری نموده است . نظر به اینکه حسب نامه معاونت راهنمایی و رانندگی ناحیه انتظامی قزوین شماره موتور خودرو متنازع فیه دستکوب و یکی از پلاکهای آن دست ساز می باشد. باالتفات به اینکه هرگاه بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب است مشتری حق فسخ خواهد داشت که با در نظر گرفتن داوری عرف ، دستکوب بودن شماره موتور عیب مبیع تلقی شده و موجب نقص ارزش آن می باشد و بلحاظ اینکه خواهان پس از آگاهی از عیب مبادر ت به فسخ معامله نموده است. بنابراین دادگاه با پذیرش دعوی خواهان و با استناد مواد422به بعد قانون مدنی و ماده 519قانون آئین دادرسی مدنی فسخ معامله موصوف را اعلام و خوانده ردیف اول را به استرداد ثمن دریافتی در قبال رد مبیع و پراخت مبلغ 393/300 ریال بابت هزینه دادرسی به خواهان محکوم می نماید و به جهت عدم توجه دعوی به خوانده ردیف دوم به استناد بند 4 ماده 84از قانون اخیرالذکر قرار رد دعوی صادر و اعلام میگردد از آنجائیکه در دعوی مطالبه خسارت ، خواهان می بایستی ورود ضرر فسخ زیانبار و رابطه سببیت بین فسخ زیانبار و ورود ضرر را اثبات نماید که در مانحن فیه این امر اثبات نشده است از این رو باستناد ماده 20قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می گردد .

رأی صادره حضوری بوده و ظرف 20روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان قزوین می باشد .